Il certificato di agibilità permette di dichiarare la conformità dell’immobile alle vigenti normative edilizio-urbanistiche, di sicurezza ed igienico sanitarie.
Cos’è il certificato di Agibilità
Il certificato di Agibilità è un documento, definito dall’art. 24 del DPR 380/2001, che permette di attestare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti ad essi asserviti, ai sensi della normativa vigente.
Tale certificato (in passato definito come "Abitabilità" per le abitazioni e "Agibilità" per usi diversi dall'abitativo) veniva rilasciato dai Comuni previa specifica istanza mentre, dal 2013, con il Decreto del Fare (legge n. 69/2013), il rilascio da parte della Pubblica Amministrazione venne totalmente sostituito da una autocertificazione del tecnico incaricato o del direttore dei lavori (Attestazione asseverata di Agibilità o SCA - segnalazione certificata di agibilità).
Breve storia normativa
L' obbligo di certificazione di agibilità/abitabilità nasce con il Regio Decreto n.1265 del 1934. Per immobili costruiti prima di tale data pertanto non risulterebbe obbligatiorio questo documento a condizione che non siano stati effettuati interventi successivi che richiedessero il deposito del certificato o a meno dell'esistenza di regolamenti, anche locali, che ne stabilissero l'obbligo.
Ai sensi del R.D. 1265/1934 "Gli edifici o parti di essi indicati nell'articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità." Da tale definizione si estrapola la natura di autorizzazione sanitaria e non anche edilizia.
Nell'anno 1942 (Legge "fondamentale" n. 1150/1942) fu introdotto l'obbligo di licenza edilizia di costruzione per edifici ricadenti nei centri abitati e nelle zone di espansione (escluso quindi il territorio agricolo/rurale) senza tuttavia porre particolari novità in merito di certificato di abitabilità.
Solo nell'anno 1967, con l'emanazione della legge 765/1967 (cosiddetta Legge Ponte), viene avvalorata pe la prima volta l'esistenza del certificato di Agibilità e Abitabilità senza però riportare altri aspetti.
Nel 1994 (DPR 425/1994) si entra più nel merito del procedimento di autorizzazione di abitabilità stabilendo i seguenti obblighi:
- dichiarazione del Direttore Lavori della conformità dell’opera al progetto;
- accatastamento dell’immobile;
- dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti;
- collaudo statico per opere in conglomerato cementizio e a struttura metallica;
Dal 1994 si passa direttamente all'attuale Testo Unico DPR 380/2001.
Quando serve certificato di Agibilità
Il documento di Agibilità, secondo il Testo unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) e deve essere redatto in relazione ai seguenti tipi di intervento:
- Nuove costruzioni;
- Ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali;
- Interventi su edifici esistenti che influiscono sulle condizioni di sicurezza, igiene o salubrità.
Ogni amministrazione locale definirà poi nello specifico le ulteriori casistiche rispetto alla legge nazionale per le quali sia necessaria tale certificazione. E' quindi bene informarsi e verificare i singoli regolamenti edilizi e leggi regionali.
Ad esempio la Toscana (L.R. 65/2014) specifica l'obbligo della certificazione di Agiblità nei seguenti casi:
- Nuove costruzioni;
- in conseguenza dell’esecuzione di lavori di sostituzione edilizia o di sopraelevazione, totali o parziali;
- in conseguenza dell’esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia, o di ampliamento, che riguardino parti strutturali degli edifici;
- in conseguenza dell’esecuzione di lavori di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, oppure di ampliamento, contestuali a mutamento della destinazione d'uso;
- per ogni altro intervento edilizio che introduca modifiche incidenti sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità delle unità immobiliari."
Inoltre l’Agibilità può essere redatta per:
- Intero immobile;
- Singoli edifici o porzioni o singole unità immobiliari purché autonomi e a condizione che siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni.
Chi presenta il certificato di Agibilità
Ai sensi dell’art. 3 del Decreto Legislativo 222/2016 l’attestazione di Agibilità non viene più rilasciata dal Comune ma viene dichiarata, tramite apposito modulo Regionale, dai seguenti soggetti:
- Titolare del permesso di costruire;
- Il tecnico che ha presentato la SCIA;
- Il proprietario dell’immobile e i suoi successori o aventi causa.
La certificazione di Agibilità deve essere presentata presso lo Sportello Edilizia e Urbanistica della Regione da un professionista abilitato, entro 15 giorni dal completamento dei lavori.
Inoltre entro 180 giorni dalla presentazione della certificazione, il Comune di riferimento, tramite l’ASL, potrà effettuare delle ispezioni al fine di verificare i requisiti dichiarati.
Il certificato non ha scadenza, tuttavia dovrà essere nuovamente presentato nel caso in cui si intervenga sull'edificio con successive opere che richiedano l'aggiornamento dell'Agibilità.
Allegati all' attestazione di Agibilità
Gli allegati indispensabili (salvo altri dipendenti dal tipo di opere eseguite nello specifico) sono i seguenti:
- accatastamento/variazione catastale;
- collaudo statico;
- dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato a firma del richiedente nonchè l’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
- dichiarazione conformità o collaudo impianti;
- dichiarazione conformità rispetto normativa su barriere architettoniche;
Sanzioni in caso di mancata dichiarazione
Se la certificazione di Agibilità non viene effettuata entro 15 giorni dal completamento delle opere si incorre in una sanzione compresa tra € 77 e € 464, in base alla tempistica trascorsa a seguito della scadenza, in particolare:
- € 77,00 dal 16° al 30° giorno dalla dichiarazione di Fine Lavori;
- € 232,00 dal 31° al 60° giorno dalla dichiarazione di Fine Lavori;
- € 464,00 dal 61° giorno dalla dichiarazione di Fine Lavori;